我們聊了怎麼讓銀行相信你的收入，今天2 我們要來面對買房信貸與債務這個讓大家頭皮發麻的問題——「負債」。
我就直說了，很多首購族最常犯的錯，不是買太貴，而是「在錯誤的時間，還了錯誤的錢」。
我有個客戶小陳，月薪 6 萬，在傳產公司上班，穩到不行。他看上三民區一間 1000 萬的房子，心想：「我貸 8 成（800 萬）絕對沒問題吧？」
結果送件後，銀行打電話來冷冷地說：「陳先生，我們最高只能借你 700 萬。」
當場少 100 萬！ 小陳嚇到差點從椅子上摔下來，打給我求救：「邱姐，我都有乖乖繳卡費耶，為什麼？」
一查聯徵才發現，原來他為了買重機，身上揹了一筆 60 萬的信貸，而且信用卡為了買新 iPhone 分了 24 期。在銀行眼裡，他的「收支比」已經爆表了。
親愛的，買房前不是「有債就還」，是要**「挑著還」！ 有些債務是銀行的眼中釘，必須立刻拔掉；有些債務卻無傷大雅。今天邱姐就來教你怎麼「整理債務」，把被吃掉的額度搶回來！
💀 絕對紅燈區：這 3 種東西不處理，房貸免談
如果你聯徵上有這三種紀錄，請在送房貸申請之前，想盡辦法（用年終、跟爸媽借、賣股票）把它們清乾淨。它們是房貸的劇毒！買房信貸
1. 信用卡「循環利息」 (最恐怖！)
這是大地雷！如果你收到帳單，只繳「最低應繳金額」，剩下的錢讓它滾利息，這在銀行眼裡只有兩個字：「沒錢」。
銀行會覺得你連幾千塊都繳不出來，怎麼可能繳得起幾萬塊的房貸？
👉 邱姐指令： 立刻結清！而且最好在買房前半年，都要全額繳清，不要只繳最低。
2. 預借現金 (Cash Advance)
不管你是去 ATM 按預借現金，還是用 APP 按一鍵借款。只要聯徵出現這筆，你的信用分數會直接跳水。因為通常只有**「窮途末路」**的人才會用這種高利息的方式借錢。
3. 民間融資 / 當鋪
車貸如果是跟銀行貸的還好，如果是跟 XX 融資公司貸的，雖然以前聯徵看不到，但現在很多都連線了，而且銀行看你的存摺轉帳紀錄，一秒就能抓包。這類貸款通常利息極高，銀行看到會直接搖頭。
⚠️ 黃燈區：這 2 種債務「看情況」，別急著把現金花光！
很多首購族最糾結的就是：「邱姐，我還有 學貸 和 信貸，手頭現金只有 200 萬，到底要不要拿去還債？」
修旦幾勒（等一下）！千萬不要衝動！ 🙅♀️
買房最重要的是**「手邊要有現金」**。如果你把錢拿去還債，結果沒錢付頭期款，那也是白搭。
1. 學貸：通常不用急
學貸是政府給的恩惠，利息低、銀行容忍度高。除非你的學貸金額大到每個月要繳 1-2 萬，影響到你的還款能力，不然通常可以留著慢慢繳。
2. 車貸 / 信貸：用「高級且戰且走」戰術
這招價值連城，請筆記！✏️
假設你欠信貸 50 萬，你不知道該不該還。
你可以直接送房貸申請，然後跟銀行說：「如果有需要，我可以配合結清。」
這時候，如果銀行覺得你收支比算不過，它會給你一個**「條件式核准」**：
“本行同意核准 800 萬房貸，但前提是撥款前需結清名下信貸 50 萬，並提供清償證明。”
👉 看到這個結果，你再去還錢就好！
這才是最保險的作法！萬一你先還了錢，結果銀行還是不貸給你，那你身上沒錢又沒房，真的會欲哭無淚。
🔍 邱姐的小教室：什麼是 DBR 22 倍天條？
為什麼小陳的房貸會被砍？
因為金管會有個死規定：「無擔保債務（信貸+信用卡+預借現金）的總餘額，不能超過你月薪的 22 倍。」
簡單算術題：
如果你月薪 5 萬。
$5 \text{萬} \times 22 = 110 \text{萬}$。
這代表你名下的信貸、卡費加起來，絕對不能超過 110 萬。
如果你已經欠了 80 萬信貸，銀行為了控制風險，就會砍你的房貸成數，或是拉高你的利率。這就是為什麼小陳會少貸 100 萬的真相！
特訓班 Q&A： 隨堂考
Q1：我信用卡有「分期 0 利率」買家電，這也要先還嗎？
A：要！這個超容易被忽略！
雖然是 0 利率，但這筆金額會佔用你的「額度」，而且會算進你每個月的負債比。
例如你分期每個月要繳 5000 元，銀行在算房貸時，就會把你每個月的還款能力扣掉 5000 元，這可能會讓你原本能貸 800 萬變成 750 萬。小錢不清，大錢難貸啊！
Q2：幫家人當保人（擔保人），會影響我買房嗎？
A：會！非常有影響！
如果你幫別人作保，那筆債務也會算在你的名下。如果對方哪天遲繳，你的信用也會跟著爛掉。
邱姐良心建議： 買房前，盡量不要當任何人的保人，連親兄弟都要三思，這不是冷血，是保護你自己的夢想。
買房是一場財務的總體檢。今天請打開你的網銀或帳單，做這兩件事：
- 列出你名下所有的欠款餘額（學貸、車貸、信貸、卡費）。
- 算一下你的 DBR（債務總額 $\div$ 月薪），有沒有超過 22 倍 的危險邊緣？
你不確定這筆信貸該不該先還？或是擔心還了之後沒錢付頭期款？
👇 把你的狀況私訊給邱姐！
不用害羞，我是來幫你的。加我的 LINE，告訴我你目前的債務餘額和手邊現金，我幫你精算**「最佳還款策略」。有時候，「不還錢」**反而是為了讓你順利買到房！
