115年房產報稅 的規定，如果您賣的是 104 年底前取得的老屋，這份舊制申報攻略一定要看
如果您賣掉的房子是在 104 年 12 月 31 日以前取得的，那麼恭喜您，這適用於負擔相對較輕的「舊制財產交易所得稅」。但在 115 年（2026 年）申報時，千萬要注意「豪宅定義下修」帶來的影響。這篇文章邱姐幫大家整理好所有細節，讓您一次看懂！
一、 核心判定：115 年您適用舊制嗎？
首先，要判斷是否為舊制，唯一標準就是「取得日期」：
- 適用舊制（財產交易所得）： 104/12/31 以前取得。
- 適用新制（房地合一稅）： 105/1/1 之後取得。
舊制最大的節稅優勢： 土地部分免稅（僅繳納土增稅），只需要針對「房屋獲利部分」併入 115 年 5 月的綜合所得稅申報，稅率依個人所得級距為 5%～40%。
二、 三大計算路徑：您家屬於哪一種？
國稅局會根據您的成交總價與單據完整度，決定您的課稅方式：
1. 核實課稅（最理想，但需合約）
如果您還留著當年的買入合約（私契）：
公式：(出售總價 – 取得成本 – 相關費用) × 房屋現值比 = 房屋所得
如果您當年買入價格較高，或是有大筆裝修費，這通常是最省稅的路徑。
2. 高價住宅（豪宅線認定，稅額最有感）
如果您賣的是高總價產品，卻拿不出買入證明，國稅局會直接重課：
公式：實際成交總價 × 房屋現值比 × 20% = 房屋所得
邱姐提醒：隨著 115 年申報基準，許多高雄老透天或大坪數住宅都已跨入這條「豪宅線」。
3. 一般住宅（無成本證明，部頒標準）
這是最常見的申報方式，適用於單據遺失的老屋：
公式：房屋評定現值 × 各縣市公告百分比 = 房屋所得
三、 115 年最新「豪宅線」：高雄 3,000 萬就是檻！
這是目前最容易產生稅務落差的地方。政府已將高價住宅（豪宅）定義大幅下修，如果您在 114 年成交且符合以下總價，就不能用簡單的「部頒標準」報稅：
| 地區 | 115 年報稅適用之高價住宅定義 |
| 臺北市 | 6,000 萬元以上 |
| 新北市 | 4,000 萬元以上 |
| 高雄市、六都、新竹 | 3,000 萬元以上 |
| 其他地區 | 2,200 萬元以上 |
邱姐觀點： 在高雄，特別是像三民、鼓山或左營區，許多地段優質的老透天成交價常落在 3,000 萬上下，這時報稅方式的差異可能就是幾十萬的稅金！
四、 節稅清單：哪些錢可以幫您抵稅？
想節稅，單據是關鍵。邱姐整理了這份清單，請務必檢視您的發票與合約：
✅ 可抵扣項目
- 仲介費： 買賣兩次的仲介服務費證明。
- 稅費： 購屋時的契稅、印花稅、代書費、公證費。
- 固定裝修費： 凡是「不可移動」的裝修，如水電管線、天花板、地板、防盜窗、固定式櫥櫃。
❌ 不可抵扣項目
- 移動式物品： 沙發、冰箱、洗衣機、可移動式的冷氣。
- 持有期間稅費： 房屋稅、地價稅、房貸利息。
五、 115 年房產稅務 QA 懶人包
Q1：我房子住超過 20 年了，合約早就找不到了怎麼辦？
A： 別擔心，若總價未達豪宅線（高雄 3,000 萬以下），通常可以按「房屋評定現值 × 百分比」來推算所得，這通常對屋主比較有利。
Q2：如果我的房子跨過 3,000 萬，但我是「虧錢賣」呢？
A： 只要能提出買賣契約證明確實虧損，就算超過 3,000 萬，依然可以核實申報為損失，不用繳納財產交易所得稅。
Q3：邱姐，我想換房，這稅金可以退嗎？
A： 舊制也有「重購退稅」機制！只要是自住、換購價格超過原售價，兩年內買賣都有機會申請退稅。
結語：用溫度守護您的資產，用專業節省您的支出
房產買賣不只是冷冰冰的數字，更是一個家庭資產的重新配置。在 115 年這個稅務政策變動頻繁的時刻，提早規劃才能避免不必要的損失。
如果您正計畫出售高雄的房產，或是對這張「舊制財交稅圖表」有任何看不懂的地方，歡迎隨時聯絡邱姐。我不只是幫您賣房子，更是您在房產路上最溫暖、最專業的稅務顧問。
我是邱姐，在台慶不動產鼎金鼎力店，等候您的諮詢。
本文資訊根據 115 年最新報稅標準整理，具體報稅細節請以財政部最新公告為準。
