2026房市正式進入「價量齊修」的盤整期。根據 591 新建案 10 月 13 日公布的統計，今年前三季六都及新竹縣市的新案推案總銷只有約 1.02 兆元，是 2020 年以來近 7 年同期新低；第 3 季新案每坪成交均價 52.42 萬元，季跌 5%、年跌 7%。
另一方面，政策卻在鬆綁：央行 9 月 18 日起把自然人第二戶房貸成數放寬到七成，青安 3.0 也從 8 月 1 日起加碼婚育家庭的貸款額度。市場轉冷、政策轉鬆，對想買房、換屋或賣房的人來說，這一波該怎麼看？邱姐幫大家把重點數據和實用策略一次整理好。
一、2026房市第3季數據：建商縮手、價格修正
591 新建案統計顯示，第 3 季六都及新竹縣市共有 292 個新案進場，總銷 3,732.93 億元，年減 24%。建商推案變保守、開價也不敢衝高，整體呈現「價量齊修」。
- 前三季推案總銷約 1.02 兆元，近 7 年同期最低
- 第 3 季新案每坪成交均價 52.42 萬元，季跌 5%、年跌 7%
- 第 3 季平均議價率 7.1%，建商為了去化逐步讓利
北溫中南冷：各都表現差很大
- 新北市：總銷 850.84 億元居全台之冠，成交均價每坪 65.1 萬元
- 台北市：總銷 822.74 億元，季增 76%（主要來自中山、松山兩個百億大案）
- 桃園市：總銷 779.61 億元，年增 10%；均價每坪 38.31 萬元，年增 4%
- 台中市：總銷 635.39 億元，年減 42%
- 台南市：總銷 95.24 億元，成交均價跌回每坪 2 字頭
- 高雄市：總銷 325.71 億元，季減約 4 成、年減約 3 成，議價率 10.3%，全台最高
推案冷，但成交量其實在回溫
要特別分清楚「推案」和「成交」。推案是建商新推出的建案；建物買賣移轉棟數則包含新成屋交屋與中古屋買賣。根據六都地政局資料、中信房屋整理，9 月六都移轉 17,945 棟，月增 14.1%、年增 11.6%。業者分析主因是前幾年推出的預售案陸續完工交屋，加上青安 3.0 與第二戶成數放寬帶動換屋、婚育族群進場。
也就是說，新案供給在縮、中古與新成屋成交在回溫，市場並不是「沒人買」，而是買方變挑、議價空間變大。
二、兩大政策鬆綁：第二戶房貸七成、青安3.0
央行：自然人第二戶房貸成數由六成提高到七成
央行 9 月 17 日第 3 季理監事會決議維持政策利率不變（重貼現率年息 2%），同時調整選擇性信用管制，9 月 18 日起實施：
- 自然人第二戶購屋貸款，供家人或自己自住，最高成數由 6 成提高為 7 成，仍無寬限期
- 購地貸款刪除「切結一定期間內動工」的規定
- 維持不變：第 3 戶以上 3 成、高價住宅 3 成、公司法人購屋 3 成，以及名下已有房屋者的第 1 戶房貸無寬限期
央行說明，全體銀行不動產貸款集中度已從 2024 年 6 月底高點 37.61%，降到 2026 年 7 月底的 34.44%，房市投機降溫，因此適度放寬以協助自住換屋需求。
青安3.0：婚育家庭加碼、排富上路
財政部青安貸款 3.0 於 2026 年 8 月 1 日上路，受理到 2029 年 7 月 31 日，重點如下：
- 婚育加碼：結婚 2 年內的新婚家庭最高可貸 1,200 萬元；有未成年子女的家庭最高 1,500 萬元
- 房價上限：台北市 3,500 萬元；新北市、新竹縣市 2,500 萬元；其他縣市（含高雄）2,000 萬元
- 排富：借款人個人年所得不超過 200 萬元
- 年齡：申請時未滿 50 歲，且申請年齡加貸款年限不超過 80
- 利息補貼：前 3 年補貼 2 碼（內政部 1.5 碼＋公股銀行 0.5 碼），之後每年減 0.5 碼，補貼結束回到原貸款利率
- 限制：一人限貸一次，須切結自住
三、高雄房市觀察：議價空間全台最大
對南部買方來說，最值得注意的是高雄。第 3 季高雄新案議價率 10.3%，是全台唯一超過一成的縣市，代表買方談價籌碼明顯變多。
成交面卻不差：9 月高雄建物買賣移轉 2,916 棟，年增 28.5%，是六都年增幅最高；1 至 9 月累計也年增 9%。
建商推案方向也在轉變。根據高雄兩大不動產建築開發公會統計，前三季大樓申報開工 11,493 戶；9 月開工的大樓中，3 房占 55.4%、2 房占 26.2%，合計超過八成，產品明顯往總價可控的自住小宅靠攏。透天則大幅縮減，前三季僅 398 戶，年減 53.18%。
邱姐觀察，像三民區這類生活機能成熟、中古屋選擇多的區域，自住買方在這波盤整中更有時間比較、議價。但個案差異很大，出價前一定要用實價登錄比對同社區、同屋齡的近期成交。
四、買房、換屋、賣房的實用策略
首購族：先算資格，再算「補貼結束後」的月付
- 先確認青安 3.0 資格：年所得、年齡、房價上限三關都要過
- 月付不要只看前 3 年的優惠利率，要用補貼遞減後的利率試算，確保長期付得起
- 善用議價空間，出價前比對實價登錄近一年成交，不要被開價綁住
換屋族：七成雖然放寬，但沒有寬限期
- 第二戶可貸到七成，自備款壓力減輕，但無寬限期代表一開始就要本息攤還
- 評估「先買後賣」或「先賣後買」：前者要撐兩份房貸，後者要安排過渡住處
- 自住房屋出售後再購屋，可向地政士或國稅局確認是否符合重購退稅條件
賣方：定價貼近行情，比硬撐更重要
- 參考實價登錄與區域議價率，開價預留合理空間
- 整理屋況、拍好照片，在買方變挑的市場更有差異化
- 交易量回溫的時候，價格合理的物件仍然賣得動
投資族：槓桿受限，持有成本要算進去
- 第 3 戶以上仍只能貸 3 成、無寬限期，資金壓力大
- 中南部議價空間擴大，代表短期價差難賺，宜以長期持有與租金報酬評估
常見問答 FAQ
Q1：央行放寬第二戶房貸七成，什麼時候開始？誰可以用？
2026 年 9 月 18 日起實施。適用名下已有房屋的自然人，購買第二戶供家人或自己自住，最高可貸七成，但沒有寬限期。第 3 戶以上、高價住宅與公司法人仍維持 3 成。
Q2：青安3.0 的房價上限是多少？高雄可以用嗎？
可以。高雄屬於「其他縣市」，房屋總價上限 2,000 萬元；台北市 3,500 萬元，新北市與新竹縣市 2,500 萬元。另外借款人年所得須在 200 萬元以下，申請時未滿 50 歲。
Q3：2026房市價量齊修，現在是買房好時機嗎？
對自住買方來說，議價空間變大、政策鬆綁，是比較有利的談判環境，但不代表房價一定會再跌或馬上回升。建議以自身需求與還款能力為主，鎖定生活圈，用實價登錄比價，不追高、也不必等「最低點」。
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