財政部最新統計出爐：2026年（民國115年）前10個月，個人房地合一稅稅收已達433億元，年增約一成，媒體與房仲推估全年有機會站上500億元。房市交易量明明不算熱，房地合一稅卻照收不誤，原因就在於過去幾年房價漲多、許多屋主「帳面獲利」變大。如果你今年或明年打算賣房、換屋，這篇幫你把房地合一稅的稅率、400萬自住免稅、申報期限與節稅重點一次整理好。
前10月房地合一稅433億，全年估上看500億
根據財政部11月12日公布的統計，經濟日報、自由時報等媒體報導，今年前10月個人房地合一稅收累計433億元。以平均每月約43億元推算，全年有望突破500億元——這是媒體與房仲業者的推估，並非財政部公布的官方預測。
10月各縣市：新北最多、台中增幅最大
- 10月全國：約47.7億元，年增約一成。
- 新北市：13.7億元，六都最多，年增13%。
- 台中市：10.3億元，年增約5成，增幅最大。
- 台北市：約5億元，年增18%。
- 桃園、台南、高雄：都是年減，幅度約1成到14%；其中高雄市年減約1成。
信義房屋企研室分析，近年適用20%稅率的繳稅件數每季多在萬件以上，代表「持有滿5年才賣」的情況很普遍；而2020～2024年房價大漲期間買進的房子，現在出售可能要面對不小的稅負。
房地合一稅率怎麼算？持有越久稅率越低
房地合一稅（房地合一2.0）是針對「賣房的獲利」課稅，不是對成交總價課稅。一般境內居住的個人，稅率依持有期間分為4級：
- 持有2年以內：45%
- 超過2年、未滿5年：35%
- 超過5年、未滿10年：20%
- 超過10年：15%
非境內居住者則是：持有2年以內45%、超過2年35%。
課稅所得的基本算法
課稅所得 ＝ 成交價 － 原始取得成本 － 相關費用 － 依土地稅法計算的土地漲價總數額。費用包含仲介費、代書費、裝修等可舉證的支出；若無法提出單據，財政部規定可按成交價3%計算，最高30萬元。
簡單試算：差半年，稅差很多
假設小陳賣房的課稅所得是200萬元：
- 持有4年半就賣：200萬 × 35% ＝ 70萬元
- 多等到持有滿5年再賣：200萬 × 20% ＝ 40萬元
同一間房子，只差幾個月，稅金可能就差30萬元。所以賣房前，先確認「取得日期」到「出售日期」剛好落在哪一級，非常重要。（以上為簡化示意，實際仍以國稅局核定為準。）
自住設籍滿6年，400萬元免稅最划算
對一般自住家庭來說，最重要的節稅工具就是「自住房地優惠」。依財政部稅務入口網說明，同時符合下列條件：
- 本人、配偶或未成年子女在該屋設有戶籍，並且持有且實際居住連續滿6年。
- 出售前6年內沒有出租、供營業或執行業務使用。
- 個人與配偶、未成年子女在6年內只能用一次。
符合的話，課稅所得400萬元以下免稅，超過400萬元的部分只課10%。房仲業者也提醒，國稅局會看「實際居住事實」，只把戶籍遷入、實際上出租或空置，是不能適用的。
賣房前必知的5個房地合一稅重點
1. 30天內要申報，賠錢也要報
依所得稅法規定，個人應在完成所有權移轉登記的次日起算30天內申報房地合一稅。就算沒有獲利、甚至虧損，也一樣要申報；逾期或漏報可能被補稅加罰。
2. 買房時的單據一定要留好
原始買賣契約、仲介費、代書費、裝潢修繕發票等，都是日後可以扣除的成本與費用。單據越完整，課稅所得越低。
3. 換屋族可善用「重購退稅」
自住房地出售後，在2年內再買自住房屋（或先買後賣），可依規定申請退還已繳的房地合一稅；但新房在5年內改作其他用途或再移轉，國稅局會追回稅款。
4. 特定情形可適用20%
例如因調職、非自願離職等非自願因素，在5年內出售，或與建商合建分屋等情形，法規允許適用20%稅率，但需要提出證明。
5. 繼承的房子，持有期間可以合併計算
因繼承取得的房屋，可把被繼承人的持有期間合併計算，常常可以直接適用較低稅率；不過成本認定方式比較特殊，建議先請地政士或會計師試算。
高雄屋主怎麼看？賣房前先做3件事
高雄10月個人房地合一稅收年減約一成，反映今年南部交易節奏較保守、加上房貸排撥時間拉長。對想賣房或換屋的高雄屋主，邱姐建議：
- 先查持有年限：拿出權狀確認登記日期，看看再等幾個月能不能跳到下一個較低稅率級距。
- 確認是否符合自住6年：戶籍、實際居住、沒有出租，三個條件一次核對。
- 換屋要排好時間：先賣後買或先買後賣，都盡量在2年內完成，才能申請重購退稅。
房地合一稅常見問答FAQ
Q1：房子賣掉沒賺錢，還要申報房地合一稅嗎？
要。房地合一稅不論盈虧都要在期限內申報，虧損的話不用繳稅，但沒申報仍可能被處罰。
Q2：自住400萬免稅，夫妻兩人可以各用一次嗎？
不行。自住優惠是以個人、配偶及未成年子女合併計算，6年內只能使用一次。
Q3：持有剛好滿5年就賣，是適用35%還是20%？
20%級距的條件是「超過5年」，持有期間計算建議以權狀登記日期往後推算，並預留幾天緩衝，或先向國稅局確認，避免差幾天就多繳一級稅率。
房地合一稅看起來複雜，但只要掌握「持有年限、自住條件、申報期限」三個關鍵，就能少繳很多冤枉稅。賣房前先把功課做好，就是最實在的節稅方法。
想了解更多買賣房資訊，歡迎聯繫 邱姐-邱靜慧，電話 0921-203-586